Bei Neubau, Umbau oder Sanierung, ob als Komplettpaket oder ausgewählte Einzelleistung: Mit unserer umfassenden Beratung für Planungs-, Bau-, Betriebs- und Finanzierungsleistungen unterstützen wir Sie als öffentlichen Auftraggeber dabei, Ihr Investitionsvorhaben effizient und rechtssicher umzusetzen. 

Wir beraten Sie in allen wirtschaftlichen und technischen Fragen ganzheitlicher Beschaffung.

Wir begleiten Sie von der strategischen Idee und der Entscheidungsfindung über den Vergabeprozess bis zum anschließenden Controlling.

Wir unterstützen bei der Einbindung von Fördermitteln.

Dabei berücksichtigen wir alle geltenden Verwaltungsvorschriften sowie die aktuellen rechtlichen Vorgaben – insbesondere die des Vergaberechts. Unsere Auftraggeber profitieren davon, wenn wir Erfahrungen und Erkenntnisse aus bisherigen Projekten in jedes neue Projekt mit einfließen lassen. 

Wir übernehmen Verantwortung für den Projekterfolg.

Wir sorgen für Kosten- und Terminsicherheit.

Wir stimmen alle technischen, wirtschaftlichen und juristischen Prozesse eng aufeinander ab.

In 2022 haben wir erfolgreich, d.h. vergaberechtskonform, termin- und auch im Übrigen anforderungsgerecht für Auftraggeber GU-/ TU-Projekte realisiert.  

AP wurde jeweils mit der Erstellung einer Wirtschaftlichkeitsuntersuchung und der Durchführung des ganzheitlichen Vergabeverfahrens beauftragt. 

So haben wir Verantwortung für den Projekterfolg übernommen.

So haben wir für Kosten- und Terminsicherheit gesorgt.

So haben wir alle technischen, wirtschaftlichen und juristischen Prozesse eng abgestimmt.

So haben wir alle Prozesse nach einheitlicher Philosophie koordiniert.

Die Zusammenarbeit mit dem Totalunternehmer gestaltete sich sehr konstruktiv und war von Lösungsorientierung und Kompromissbereitschaft geprägt. So wurden zum Beispiel Bemusterungen durchgeführt, bei denen der Totalunternehmer Verbesserungsvorschläge formulierte. Das proaktive Konfliktmanagement sah eine Unterstützung in Form einer Projektsteuerung, einer Technischen Projektsteuerung und einer juristischen Begleitung vor.

Die erwarteten Vorteile der Vergabe an einen Totalunternehmer mittels funktionaler Leistungsbeschreibung haben sich bestätigt. Es gab nur einen Auftragnehmer für die Bauleistung und somit nur einen Ansprechpartner, die Schnittstellen sind somit entfallen. Darüber hinaus bestand die Freiheit einer Optimierung durch den Totalunternehmer, dies ermöglichte unter anderem ein schnelleres Bauen im Vergleich zur konventionellen Realisierung.

Defizite in der Qualität gegenüber dem konventionellen Bauen haben sich nicht gezeigt. Hinsichtlich der Gestaltung fanden enge Abstimmungen mit dem Totalunternehmer statt. Dass eine konventionelle Umsetzung nicht kostengünstiger gewesen wäre, hat sich auch und insbesondere im Hinblick auf die üblichen Schnittstellenprobleme und die oft damit einhergehenden Verzögerungen bestätigt.

Wir haben uns auch und insbesondere mit den vergaberechtlichen Notwendigkeiten befasst.

Eine freie Wahlmöglichkeit zwischen der Fachlos- und der General- oder Totalunternehmer-Vergabe besteht nicht. Aufgrund des in § 5 VOB/A definierten Regel-Ausnahme-Verhältnisses kann nur in begründeten und insoweit sauber dokumentierten Ausnahmefällen auf eine Aufteilung oder Trennung der Lose verzichtet werden.

Um es vorweg deutlich zu machen: Die Vergabe an einen Generalunternehmer kann -muss aber nicht- zu einer Verteuerung des Bauens führen.

Die Vorteile liegen auf der Hand: Generalunternehmer sorgen für das Einholen von Nachunternehmerangeboten und die Koordination der einzelnen Gewerke. Generalunternehmer haften umfassend für die Nachunternehmerleistungen gegenüber dem Auftraggeber).

Den höheren Kosten des Totalunternehmervertrages stehen aber beim „klassischen“ Modell Kosten für die Fehlersuche und die Rechtsverfolgung gegenüber, wenn es zum Streit kommt. Beim Kostenvergleich sollte der Bauherr noch eine weitere Überlegung anstellen: Geübte Praxis, um nicht zu sagen Unsitte ist es, Bauwerke bereits im Stadium der Entwurfs- oder Einreichplanung auszuschreiben. Bei dieser Übung sind Mehrkosten vorprogrammiert. Am Ende des Tages wird in solchen Fällen ein Totalunternehmervertrag die kostengünstigere Variante sein. Anders würde es aussehen, wenn der Bauherr das „klassische“ Modell wählt, jedoch unter der Voraussetzung, dass die Planung zum Zeitpunkt der Ausschreibung bereits abgeschlossen ist. Dann wäre vermutlich das „klassische“ Modell kostengünstiger. Sollte es dem Bauherrn um Kostensicherheit gehen, wird er mit dem Totalunternehmervertrag in jedem Fall besser bedient sein.

Ein weiterer Aspekt ist die Koordination der Leistungen. Grundsätzlich liegt die Koordinationsverpflichtung beim Bauherrn. Da bei großen Bauvorhaben oft Dutzende Planer und Gewerke involviert sind, wird sich der Bauherr überlegen müssen, welche personellen Ressourcen ihm zur Bewältigung dieser Aufgabe zur Verfügung stehen. Je weniger qualifiziertes Personal im eigenen Unternehmen vorhanden ist, umso eher wird es sich für eine Bündelung entscheiden. In einer ersten Stufe wäre die Beauftragung eines Generalplaners und/oder eines Generalunternehmers in Betracht zu ziehen. In einer zweiten Stufe wird der Totalunternehmer, der alle organisatorischen Baustellenarbeiten – von der Planung bis zur Ausführung – übernimmt, die richtige Projektstruktur sein.

Je grösser und komplexer ein Bauprojekt ist, umso eher wird ein Bauherr einen Totalunternehmer beauftragen. Dadurch kann er sich nämlich des erheblichen Koordinationsaufwands und -risikos entledigen und hat hohe Kostensicherheit.

Beauftragt der Bauherr selbst die Planung, hat er weit mehr Möglichkeiten, auf die Gestaltung und die Qualität Einfluss zu nehmen. Bei einer entsprechenden Vertragsgestaltung kann er aber diesen Nachteil – wenn auch nicht gänzlich – kompensieren. Einerseits besteht die Möglichkeit, das gewünschte Bauwerk funktional zu beschreiben und für die Qualität ein Referenzobjekt zu vereinbaren, sollte die funktionale Beschreibung lückenhaft sein.

Die funktionale Beschreibung geschieht in der Praxis in Bau- und Ausstattungsbeschreibungen. Je detaillierter die Beschreibung ausfällt, umso weniger ist der Bauherr dem Totalunternehmer ausgeliefert.

Die Vergabe an einen General- oder Totalunternehmer muss nicht zwangsläufig gegen das Vergaberecht verstoßen. Es ist auch nicht ohne weiteres ein Verstoß gegen die haushaltsrechtlich gebotenen Grundsätze der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit anzunehmen.

Dass dem nicht so ist, haben wir in unserer Projektpraxis vielfach erlebt und bestätigt bekommen.

Nach § 5 Abs. 2 VOB/A ist im Übrigen eine Ausnahme möglich, wenn wirtschaftliche oder technische Gründe eine Abweichung vom Regelfall der Fachlosvergabe rechtfertigen.

Die Gründe für eine Ausnahme nach § 5 Abs. 2 VOB/A sind in einem Vergabevermerk darzulegen. 

Wir sorgen dafür, dass anhand der besonderen Umstände des Einzelfalls konkret und nachprüfbar begründet wird, warum die Vergabe an einen General- oder Totalunternehmer erfolgen soll.

Dabei genügt selbstverständlich nicht der einfache Verweis auf den Wortlaut des § 5 Abs. 2 VOB/A. Auch der Bezug auf allgemeine Vorteile einer General- oder Totalunternehmer-Vergabe ist nicht zielführend. Solche können mehr oder weniger bei jeder Ausschreibung auftreten. Ebenso ist uns klar, dass es nicht ausreicht zu argumentieren, dass der Träger nur einen Auftragnehmer als Vertragspartner hat, von Koordinierungs-, Überwachungs- und ggf. auch Planungsaufgaben entlastet wird und Mängelansprüche leichter durchsetzen kann.

Wir wissen und setzen durch: Die Vorteile einer General – oder Totalunternehmer-Vergabe sind konkret und nachvollziehbar begründen.

Technische Gründe können beispielsweise sein und sind es vielfach die Komplexität eines Bauprojekts oder eine erforderliche einheitliche Haftung für Mängelansprüche durch eine erhöhte Schadensgeneigtheit und erschwerte Zuordnung von Verantwortlichkeiten.

Wir wissen auch und respektieren: Eine aus der Fachlosvergabe eventuell resultierende Mehrbelastung ist aus mittelstands- und wettbewerbspolitischen Gründen hinzunehmen, um möglichst vielen Anbietern eine Chance im Wettbewerb um öffentliche Aufträge zu geben.

Selbstverständlich ist eine größere Wirtschaftlichkeit der General- oder Totalunternehmer-Vergabe konkret nachzuweisen und darf nicht einfach behauptet werden. Hier ist einzustellen, dass der Einsatz von Generalunternehmern in vielen Fällen mit höheren Kosten verbunden ist bzw sein kann. Zwangsläufig ist hier indessen nichts.

Wir weisen den Wirtschaftlichkeitsvorteil einer Generalunternehmer-Vergabe zweifelsfrei nach. Sollte der Nachweis nicht zweifelsfrei zu führen sein, kann die Wirtschaftlichkeit durch eine Parallelausschreibung festgestellt werden.

Hierbei werden die Bauleistungen gleichzeitig sowohl zur Vergabe an einen Generalunternehmer als auch nach Fachlosen

getrennt ausgeschrieben.

Auch eine Eilbedürftigkeit der Maßnahme reicht nicht ohne weiteres für eine Generalunternehmer-Vergabe aus. § 5 Abs. 2 VOB/A sieht dieses Kriterium schlicht nicht vor. Vielfach ist es jedoch so, dass eine nicht termingerechte Fertigstellung zu erheblichen und konkret bezifferbaren wirtschaftlichen Nachteilen führt.

Dann kann damit auch eine Ausnahme gerechtfertigt werden. 

In allen von uns bearbeiteten Fällen ist es gelungen, anhand der besonderen Umstände des Einzelfalls zweifelsfrei nachzuweisen, dass konkrete wirtschaftliche oder technische Gründe vorliegen, die ein Abweichung vom Regelfall der Fachlosvergabe gem. § 5 VOB/A rechtfertigen.

Die sorgfältig erstellte und umfassend dokumentierte Begründung und der erforderliche Nachweis der Wirtschaftlichkeit in Form des Vergabevermerks haben wir dem Förderantrag beigefügt und vor der Bewilligung der Zuwendung prüfen lassen: 

Mit positivem Ergebnis. Sprechen Sie uns an, wenn Sie Beratungsbedarf haben:

Bsp.

-KiTa

Planung und Neubau einer 4-Gruppen Kindertagesstätte

Die zweigeschossige Kindertagesstätte für die Betreuung von Kindern im Alter von 0 -6 Jahren wird im Zuge eines ÖPP-Projektes als Investor und Totalunternehmer schlüsselfertig errichtet.

-Schule

Errichtung einer Schule. Gegenstand des zu vergebenden Auftrags sind alle erforderlichen Objekt- und Fachplanungsleistungen sowie Bauleistungen zur schlüsselfertigen Errichtung des Schulgebäudes. Der Auftragnehmer wird als sog. Totalunternehmer auf Basis einer funktionalen Leistungsbeschreibung gemäß § 7 c EU VOB/A tätig.

-Feuerwehrhaus

Totalunternehmermodell für den Neubau eines Feuerwehrhauses